只有一次选择权!存量26万亿个人住房贷款利率可挂钩LPR 影响多大?

时间:2020年01月09日 14:47:18 作者:李小白

原标题:只有一次选择权!存量26万亿个人住房贷款利率可挂钩LPR,影响多大?

摘要

严跃进分析称,此次政策明确,因为LPR基础利率每个月都会发布,那么针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问,给出了明确答复,即可以约定一直不变,也可以约定一年一次,但绝对不会出现每个月调整一次。

  千呼万唤始出来。12月28日,央行针对存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR(贷款市场报价利率)有关事宜进行了公告。

  公告提到的存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。此外,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

  公告称,存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

  央行负责人表示,具体执行过程中有三项原则。

  一是,借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

  二是,转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。

  三是,转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次的调整对于存量贷款市场或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意,这种影响是计算方式的变化,但利率本身不会变,或者说不会过多影响购房者的月供水平,这是近期商业银行网点需要积极宣传的内容。

  商业性个人住房贷款有两种选择

  严跃进分析称,此次政策明确,因为LPR基础利率每个月都会发布,那么针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问,给出了明确答复,即可以约定一直不变,也可以约定一年一次,但绝对不会出现每个月调整一次。

  定价基准挂钩LPR的:

  LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

  同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

  以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

  定价基准转换为固定利率的:

  商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,也就是改革前后利率不变。

  值得关注的是,无论哪种选择,第一次调整的时候,也就是转换的第一年,实际算出来的利率是不会变的,购房者不必担心月供额的变动。

  民生银行首席研究员温彬分析称,对存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变,有利于稳定市场预期,保持居民住房贷款利率在合理均衡水平上的基本稳定。

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