易成栋:城镇住房制度改革应着力建设哪些长效机制?

时间:2020年01月11日 11:01:25 作者:李小白

[摘要]需要以立法的方式规定政府负有房地产市场监管、提供住房保障实现全民住有所居的职责。

腾讯财经《灼见》特约作者 易成栋 (中央财经大学城市与房地产管理系教授、博导)

一、中国城镇住房的现状

根据2015年人口抽样调查数据,2015年中国城镇家庭人均住房建筑面积为35.3平方米。这一数据超过了上世纪90年代初中高收入国家的平均水平,超过了日本,接近英、德、法的平均水平。2015年中国城镇家庭住房人均间数为1.07间,超过了西方发达国家的住房拥挤标准(人均一间)。按照2015年中国城镇家庭户总住房面积,假定套均100平米计算得到总住房套数2.36亿套,然后除以总城镇家庭户数,计算得到套户比(总套数/总户数)为1.04;如果按照套均90平方米计算,则套户比(总套数/总户数)为1.16。

从住房质量来看,城镇家庭无厨房的比例在2015年为5.85%,无厕所的比例为10.30%。这表明越来越多的城镇家庭具备这些基本的住房设施。这也说明我国完整居住功能的成套住房还不是100%,约为80%。

2015年,我国城镇住房自有率为79%。与国际平均水平(60%)对比,我国住房自有率在世界上处于较高的水平。而且,2015年中国城镇家庭购买和租赁商品房的家庭占比为44.7%,其次是自建住房,占比为34.1%。即78.8%的家庭从市场(或准市场)渠道获得住房。根据西南财经大学中国家庭金融调查数据,有21%的城镇家庭有多套住房。根据西南财经大学等数据估计的全国住房空置率在20%左右。

上述数据说明,中国城镇居民的住房状况得到显着的改善。总体来看,住房不再短缺。

二、中国城镇住房的问题

现阶段反映出来的问题主要有:

需求端,多套住房比例偏高,投机炒房现象严重,甚至有蒙眼炒房的说法;而新进城的农民工存在着进得来,住不下,融不入等问题。

供给端,部分开发商、经纪人扰乱市场秩序,制造房市紧张和哄抬房价。

供需市场结果端,出现了一线城市房价维稳,三四线城市房价飞涨。与之对应的是一线城市空置率在10%左右,而三四线城市空置率在20%以上。

金融端,大量资金违规进入到房地产市场,隐藏着极大的金融风险。

财政端,地方政府高度依赖土地财政和房地产税收,并以它作为地方融资平台的担保物,蕴藏财政风险。

三、中国城镇住房制度改革的方向

党的“十六大”提出到2020年建成完善的社会主义市场经济体制的改革目标。它决定了住房制度改革将坚持住房市场制度和保障性住房制度。实现经济上可行和社会可接受的多重目标是未来可持续住房政策的发展趋势。

针对目前存在的住房问题,下一步的住房制度改革还需要发展租赁市场和完善住房保障体系;完善商业住房金融和政策性住房金融体系;平衡生产、交易和持有等不同环节的住房税负,完善住房补贴政策;推进土地供应的多元化和弹性,基础设施和公共服务的统一规划和多元化融资管理;推动多规合一,提高规划对市场的反应灵敏度;建立完整的房地产行业监管和信息系统;以及合理划分中央和地方政府的事权,促进地方实行充分和多样化的住房供应。

四、中国城镇住房制度改革的长效机制建设

住房制度改革和长效机制的目标是:形成健康的房地产市场和住房保障体系,不断提高居民的居住水平及其配套的基础设施和公共服务;防范房价剧烈波动和金融风险;实现房地产与宏观经济、社会、资源环境可持续发展。

住房体系参与主体按照赢利动机分为:市场主体、政府、非政府组织等非营利主体。而它们内部又有很大的异质性。它们受到房地产市场的动力机制、供求机制和价格机制、竞争机制、利益和风险机制的影响。

一是完善房地产市场的动力机制。动力机制是经济主体参与到房地产市场中的内在动力,它和主体预期的经济利益、实现的经济利益之间密切相关,并指导着主体的行为。这些核心利益相关者参与到住房体系的动机各有不同。

企业等市场主体动力机制的形成要以产权明晰为条件,即市场主体有确定的财产权利和独立的经济利益为前提。房地产开发和运营企业呈现出主体多元化的特征。开发商作为最主要的市场组织,建设运营商品房和保障房,其主要行为动机在于获得项目收益。类似的,农村集体经济组织、商品房存量持有方也是出于牟利动机来提供住房。房地产的商品化及房地产开发经营企业是房地产市场交易的主体,决定了市场主体从事房地产开发经营的直接目标是追求利润最大化。目前,除了国有房地产开发企业需要完成政府的开发任务外,参与市场都是以利润为目标,动力机制十分明确。他们的获利动机是正当的,开发运营行为需要相应的政策法规来规范,赚取“阳光下的利润”。

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